Les copropriétés sont au cœur de la feuille de route du Ministère de la transition écologique et solidaire : les bâtiments résidentiels collectifs consomment en toute logique davantage d’énergie que les logements individuels. La rénovation énergétique est obligatoire en copropriété pour les immeubles classés F ou G, dans le cadre de la loi Climat et Résilience. Un plan pluriannuel de travaux (PPT) est imposé depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots. L’objectif est d’atteindre une meilleure performance énergétique d’ici 2050.
Pour autant, la rénovation énergétique des copropriétés, avec son fonctionnement en assemblées générales, est plus difficile à mettre en place. Depuis 2015, la loi de transition énergétique fait mention des copropriétés et instaure un certain nombre d’exigences quant à leurs performances énergétiques : isolation, ventilation et part d’énergies renouvelables. Répartition des frais de chauffage, aides financières, carnet d’entretien numérique du logement : on vous dit tout sur la loi de transition énergétique et l’obligation de rénovation énergétique en copropriété.
Les obligation de rénovation en copropriété
En 2025, les copropriétés dont la consommation d’énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an pour le gaz ou le fioul, ou 130 kWh/m²/an pour l’électricité, étaient tenues d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique avant cette date, selon l’article 5 de la loi concernée.
Cependant, une proposition de loi n° 328 (2024-2025), enregistrée le 11 février 2025, vise à clarifier et adapter ces obligations, notamment en intégrant des exceptions pour les bailleurs et en tenant compte des contraintes spécifiques des copropriétés.
Les exceptions à l’obligation de rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs sont prévues par cette proposition de loi dans les situations suivantes :
- Baux en cours. Les logements classés G au DPE, considérés comme indécents depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, peuvent continuer à être loués jusqu’à la fin du bail en cours. L’obligation de décence énergétique s’applique lors du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail.
- Contraintes techniques ou financières. Si des travaux de rénovation sont impossibles en raison de contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou si leur coût est manifestement disproportionné, le propriétaire peut être exempté de l’obligation de rénovation.
- Refus de la copropriété. Si l’assemblée générale des copropriétaires a refusé la réalisation des travaux nécessaires dans les trois dernières années, le propriétaire bailleur est dispensé de l’obligation de rénovation énergétique.
Loi transition énergétique en copropriété : les ressources disponibles
Engager des travaux de transition énergétique en copropriété est loin d’être une mince affaire : ces travaux doivent être votés en assemblée générale et leur acceptation relever d’un consensus. Heureusement, la loi prévoit que les travaux d’efficacité énergétique portant sur les parties communes sont désormais votés à la majorité simple. Depuis la loi transition énergétique, de nombreux dispositifs permettent aux copropriétés d’accéder plus facilement à la rénovation énergétique.
En voici quelques-uns :
- Ma Prime Rénov’ copropriétés, une prime forfaitaire spécifique aux rénovations permettant un gain énergétique de 35% minimum en copropriété. Les bâtiments concernés doivent comprendre au moins 75% de résidences principales. L’indemnisation maximale est égale à 3 750 € par foyers ou 3 000 € assurés par foyer pour les copropriétés dont le taux d’impayés est supérieur à 8%. L’aide est versée en une fois à la copropriété et non pas de façon individuelle aux occupants, simplifiant les étapes du projet.
- En matière de subventions, les aides de l’Anah peuvent également permettre de faciliter la rénovation énergétique des copropriétés en difficulté.
- L’assistance à maitrise d’ouvrage (AMO) permet aux copropriétés de concevoir et d’organiser très simplement un projet de rénovation globale. L’accompagnement est notamment judicieux en amont du projet pour présenter en AG les évolutions futures du bâti. Notons que MaPrimeRénov’ copropriété prend en charge jusqu’à 30% du montant de la presta d’accompagnement.
Des aides complémentaires à la rénovation énergétique en copropriété
Dans le cadre de la transition énergétique, les copropriétés doivent non seulement améliorer la performance thermique de leurs bâtiments, mais aussi anticiper les enjeux liés au vieillissement de la population. Adapter les logements aux besoins des personnes âgées ou en situation de handicap devient un levier complémentaire aux travaux d’isolation ou de rénovation globale.
C’est dans cette logique que Ma Prime Adapt intervient : cette aide financière soutient les travaux d’accessibilité et d’adaptation des logements, même en copropriété. Elle permet ainsi de concilier confort de vie, maintien à domicile et modernisation énergétique des bâtiments.
Adapter les logements aux seniors et aux personnes en situation de handicap est un enjeu majeur. Ma Prime Adapt permet d’intégrer cette dimension humaine dans les projets de rénovation globale en copropriété.
Que dit la loi transition énergétique en copropriété ?
La loi transition énergétique du 17 août 2015 ambitionne de réduire de 50% la consommation d’énergie finale d’ici à 2050, via l’implémentation de mesures concrètes dans les secteurs du Bâtiment et du Transport.
Et, si en matière de bâtiment, elle ne s’adresse pas seulement aux copropriétés, elle y consacre toutefois un volet important, notamment pour les raisons précitées.
Tout comme pour le résidentiel individuel, l’ambition est d’accélérer la transition énergétique des copropriétés en facilitant l’initiation de travaux de rénovation et en encadrant mieux lesdits travaux.
Voici les mesures très concrètes contenues dans la loi transition énergétique à destination des copropriétés.
- L’article 5 de la loi prévoit une obligation de travaux de rénovation pour les bâtiments particulièrement énergivores, dont la consommation d’énergie primaire est supérieure à 330 kWh/m²/an (gaz ou fioul) ou à 130 kWh/m²/an (électricité). Les copropriétés concernées doivent entreprendre cette rénovation avant 2025.
- Une obligation de réfection de l’isolation lorsque celle-ci le nécessite et en cas de travaux de ravalement de façade, de toiture ou d’aménagement de nouvelles parties communes.
Copropriétés et législation : d’autres mesures importantes
La loi Alur, la loi Grenelle II de 2010… d’autres textes légaux viennent régir les conditions relatives à la transition énergétique des copropriétés, et il convient de ne pas les oublier.
La loi Alur prévoyait notamment la création obligatoire d’un fonds de travaux pour les copropriétés de plus de dix lots et dont le montant doit être équivalent à 5% minimum du budget prévisionnel. Ce fonds travaux sert notamment à réserver à toutes les copropriétés concernées la possibilité de mener les travaux d’efficacité énergétique nécessaires au bâti. L’idée à travers cette mesure est bel et bien d’inciter les copropriétés à entamer des travaux de rénovation énergétique, et contribuer à réduire leur empreinte carbone du secteur résidentiel.
Depuis 2012, la répartition des frais de chauffage en copropriété se fait au prorata des consommations.
Aussi depuis 2012, la répartition des frais de chauffage en copropriété se fait au prorata des consommations, grâce à l’installation de compteurs individuels. L’ensemble des copropriétés concernées a déjà effectué cette démarche, dont la date limite était portée au 31 mars 2017. La loi transition énergétique a confirmé cette obligation en 2015. Si celle-ci n’est plus d’actualité, elle a sans aucun doute permis de consolider une base appréciable pour la transition énergétique actuelle.
Enfin, l’obligation de réalisation d’un bilan énergétique en vigueur entre 2012 et 2016 a fortement permis d’accélérer la transition énergétique des copropriétés. Celui-ci devait prendre la forme d’un audit détaillé lorsque la copropriété comportait au moins 50 lots.
À tout moment, des conseillers en rénovation énergétique sont également disponibles pour accompagner les résidences collectives dans leur transition énergétique.
Qui est responsable des travaux en copropriété ?
La responsabilité des travaux en copropriété dépend de la nature des parties concernées : parties communes ou parties privatives. Lorsqu’il s’agit de travaux affectant les parties communes (ravalement de façade, isolation thermique, toiture, chauffage collectif…), la décision est prise en assemblée générale par les copropriétaires, généralement à la majorité absolue ou à une majorité qualifiée selon l’envergure des travaux.
Le syndic de copropriété, en tant que gestionnaire, joue un rôle central dans la mise en œuvre des décisions : il prépare l’ordre du jour, sollicite des devis, et veille à la bonne exécution des travaux votés. Le conseil syndical, composé de copropriétaires bénévoles, assiste le syndic dans le suivi du projet et peut formuler des recommandations ou des avis consultatifs.
Pour les travaux en parties privatives (remplacement de fenêtres, rénovation intérieure, adaptation d’un logement à la perte d’autonomie), la responsabilité revient au copropriétaire concerné. Toutefois, certains travaux privatifs pouvant impacter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation préalable en assemblée générale.
Ainsi, bien comprendre le rôle du syndic, du conseil syndical, et les règles de décision collective est essentiel pour anticiper les délais, les coûts et les obligations liés aux travaux en copropriété.
